티스토리 뷰

카테고리 없음

양도소득세 계산 방법

오리진인폼 2025. 5. 21. 14:10

초보자도 이해하는 부동산 세금 계산 공식

부동산을 팔 계획이 있으신가요? 그렇다면 반드시 알아야 할 것이 바로 양도소득세입니다. 많은 분들이 "얼마를 세금으로 내야 하나요?"라는 고민을 하시는데, 이 세금은 단순한 수익 계산이 아니라 복잡한 공식과 공제를 고려해야 정확한 산출이 가능합니다.

이번 글에서는 초보자도 이해할 수 있도록 양도소득세 계산 방법을 단계별로 설명드리고, 실제 사례를 통해 감을 잡을 수 있도록 구성했습니다.

양도소득세란?

양도소득세는 부동산을 팔아 이익이 발생했을 때, 그 이익에 대해 부과되는 세금입니다.
주택뿐 아니라 토지, 상가, 오피스텔, 분양권 등 부동산 전반에 적용되며,
단순한 매도 이익뿐 아니라 보유 기간, 실거주 여부, 공제 항목에 따라 계산 방식이 달라집니다.

양도소득세 계산 공식

기본 공식은 아래와 같습니다.

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율 - 세액공제

이 공식을 단계별로 살펴보면 이해가 훨씬 쉽습니다.

1️⃣ 양도차익 계산

양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)

양도가액: 실제 매도 가격 (실거래가 기준)
취득가액: 부동산 구매 시의 가격
필요경비: 중개수수료, 취득세, 인테리어 비용, 법무사 수수료 등

📌 경비는 반드시 증빙자료가 있어야 세무 당국에서 인정됩니다.

2️⃣ 장기보유특별공제 적용

보유 기간과 실거주 기간에 따라 일정 비율의 공제를 받을 수 있습니다.

최대 공제율: 80% (보유 10년 이상 + 실거주 10년 이상)
예: 보유 10년, 실거주 5년인 경우 약 40~50% 공제 가능

이 공제는 세금을 줄일 수 있는 핵심 항목 중 하나입니다.

3️⃣ 과세표준 계산

과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만 원)

기본공제는 모든 양도소득에 대해 연 250만 원까지 일괄 공제됩니다.
그 외에도 장기보유공제까지 반영하면 과세표준은 상당히 낮아질 수 있습니다.

4️⃣ 세율 적용

과세표준에 따라 아래 세율이 적용됩니다 (2024년 기준 일반세율):

1,200만 원 이하	6%
1,200만~4,600만 원	15%
4,600만~8,800만 원	24%
8,800만~1억 5천만 원	35%
1억 5천만~3억 원	38%
3억~5억 원	40%
5억 원 초과	42%