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실제로 받은 금액 기준으로 세금이 부과됩니다
부동산을 팔고 나면 따라오는 양도소득세. 많은 분들이 헷갈려하는 것 중 하나가 바로 “과연 세금은 어떤 금액을 기준으로 부과되는가?”입니다.
결론부터 말씀드리면, 양도소득세는 ‘실거래가 기준’으로 계산됩니다. 즉, 감정가나 공시지가, 기준시가가 아니라 계약서에 기재된 실제 거래 금액을 기준으로 양도차익을 산정하고, 그에 따라 세금이 부과됩니다.
실거래가 기준이란?
양도소득세의 핵심은 양도차익(이익)입니다. 그리고 이 차익은 다음 공식에 따라 계산됩니다.
양도차익 = 양도가액(팔 때 가격) – 취득가액(살 때 가격) – 필요경비
이때 양도가액과 취득가액 모두 ‘실거래가’로 산정됩니다.
| 항목 | 반영 기준 |
| 양도가액 | 실거래가 전액 반영 |
| 취득가액 | 실거래가 전액 반영 |
| 비과세 판단 | 실거래가 기준 12억 원 초과 여부 |
| 중과세율 여부 | 실거래 금액 기준으로 결정 |
실거래가 적용 예시
<사례: A씨의 아파트 매매>
- 구입 시기: 2015년
- 취득가액: 3억 원 (계약서 기준 실거래가)
- 양도가액: 9억 원 (2025년 매도, 실거래가 기준)
- 필요경비: 5천만 원 인정 (중개수수료, 인테리어 등)
양도차익 계산:
9억 – 3억 – 0.5억 = 5억 5천만 원
이 양도차익을 기준으로 장기보유특별공제 등을 반영해 과세표준과 세율이 정해집니다.
실거래가 확인 방법
정확한 시세 파악은 거래 계획 수립에 중요합니다. 아래 사이트를 통해 누구나 실거래가를 열람할 수 있습니다.
👉 국토교통부 실거래가 공개시스템
https://rt.molit.go.kr
- 아파트, 오피스텔, 단독주택 등 모두 조회 가능
- 주소, 단지명, 층수, 면적별 검색 가능
- 최근 5년간 거래 이력 열람 가능
실거래가 기준이 적용되지 않는 예외
일부 예외적인 상황에서는 실거래가가 아닌 기준시가 또는 감정가 등이 적용됩니다.
| 상황 | 적용 방식 |
| 증여 또는 상속 | 감정가 또는 기준시가 기준 |
| 계약서 없는 현금거래 | 실거래가 인정 어려움, 과세 논란 가능 |
| 법인 간 내부거래 | 국세청 시가 조사 후 기준 정함 |
※ 부동산 거래 시에는 반드시 계약서를 작성하고 실거래 금액을 명확히 기재해야 합니다.
실거래가 과소신고 시 불이익
실거래가보다 낮은 금액으로 신고하거나, 계약서와 실제 거래 금액이 불일치할 경우 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다.
<불이익 예시>
- 다운계약서 작성 시:
- 과태료 최대 수천만 원
- 세무조사 대상
- 추징세 및 가산세 부과
- 실거래가 증빙 부족 시:
- 기준시가 적용으로 세금 왜곡
- 소명 요구 또는 소송 발생 가능성
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 실거래가보다 낮게 신고하면 문제가 되나요?
A. 네. ‘다운계약서’로 간주되어 과태료 + 가산세 + 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
Q. 실거래가에는 어떤 항목이 포함되나요?
A. 매매계약서에 명시된 금액 외에도, 옵션비, 인테리어비, 프리미엄 등 거래 대가로 받은 모든 금액이 포함됩니다.
Q. 부동산114, KB시세 같은 시세도 과세 기준이 되나요?
A. 아닙니다. 국세청은 오직 실거래가만 과세 기준으로 인정합니다.
Q. 취득가액도 실거래 기준인가요?
A. 네. 취득 당시 계약서상의 실제 매입금액이 기준이며, 필요경비를 더한 후 양도차익 산정에 사용됩니다.
마무리
양도소득세는 실제로 사고판 금액, 즉 실거래가 기준으로 세액이 산정됩니다.
예전처럼 기준시가로 신고하거나, 거래 금액을 축소 신고하는 방식은 이제 통하지 않으며 오히려 큰 불이익으로 이어질 수 있습니다.
정확한 실거래가로 계약하고, 계산기나 세무사 상담을 통해 사전에 세금을 예측하는 것이 합리적이고 안전한 절세 전략입니다.
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