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12억 초과 시, 얼마에 세금이 붙는지 정확히 알아야 합니다
1세대 1 주택을 보유한 경우, 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 전액 비과세됩니다.
하지만 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우, 2021년 세법 개정 이후부터는 초과분에 대해 부분 과세가 적용됩니다.
즉, 전체 양도차익이 아닌 '일부'에만 세금이 부과되는 구조로 바뀐 것입니다. 이제는 고가주택이라 해도 세금 전액을 내는 것이 아니며, 정확한 계산법을 이해하면 수천만 원의 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
고가주택 비과세 기본 조건 (2025년 기준)
| 항목 | 조건 |
| 세대 기준 | 1세대 1주택 보유 |
| 보유 기간 | 2년 이상 보유 (※ 조정대상지역은 실거주 2년 이상 필요) |
| 양도가액 | 12억 원 이하 전액 비과세 / 12억 초과분 과세 적용 |
| 비과세 방식 | 전체 차익 중 과세 비율만큼 과세, 나머지는 비과세 |
고가주택 비과세 계산 공식
총 양도차익 × [(양도가액 – 12억) ÷ 양도가액] = 과세 대상 금액
이 과세 대상 금액에 대해
→ 장기보유특별공제
→ 기본공제(250만 원)
→ 세율 적용
순으로 실제 세금이 계산됩니다.
계산 예시
<조건>
- 양도가액: 15억
- 취득가액: 6억
- 양도차익: 15억 – 6억 = 9억
- 초과금액: 15억 – 12억 = 3억
- 과세비율: 3억 ÷ 15억 = 20%
<계산 과정>
- 과세 대상 차익: 9억 × 20% = 1.8억
- 장기보유특별공제 60% 적용: 1.8억 × 40% = 7,200만 원
- 기본공제 250만 원 추가 차감
- 과세표준 약 6,950만 원
- 적용 세율 약 15% ~ 24%
→
📌 전체 차익 9억 원에 대해 과세가 되는 것이 아닌, 일부(1.8억)에 대해서만 과세가 적용되기 때문에 절세 효과가 매우 큽니다.
공동명의 고가주택의 경우
- 지분별로 따로 계산
- 1인당 6억 원 초과분에 대해서만 과세
- 각자의 장기보유특별공제, 기본공제, 세율 별도 적용
✅ 예: 부부 공동명의 15억 아파트
→ 각자 7.5억씩 지분
→ 6억 원 초과분은 각자 1.5억 → 과세 비율 계산에 따라 세금 분산 가능
주의해야 할 점
| 항목 | 설명 |
| 양도일 기준 시가 12억 초과 여부 | 실제 계약일 기준, 실거래가 적용 |
| 감정가 불인정 | 시세가 아닌 실제 거래가 기준으로 판단 |
| 보유·거주 요건 반드시 충족 | 조정대상지역은 실거주 2년 필수 |
| 실거래 누락 시 | 국세청 자료 매칭 통해 세무조사 대상 가능성 있음 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 양도가액이 11억 9천만 원이면 세금은 0원인가요?
A. 네, 12억 원 이하인 경우에는 전액 비과세입니다. 단, 보유기간 2년 이상(조정지역은 실거주 2년 이상)을 충족해야 합니다.
Q. 고가주택인데 실거주 2년이 안 되면 어떻게 되나요?
A. 조정대상지역의 경우, 실거주 2년 요건을 충족하지 않으면 비과세 적용이 불가합니다. 전액 과세 또는 일부 과세 대상이 될 수 있습니다.
Q. 공동명의인데 한 명은 요건을 못 채웠어요.
A. 각자 지분에 따라 별도로 과세되므로, 한 명은 비과세, 다른 한 명은 과세되는 방식으로 분리 적용됩니다.
마무리
고가주택이라고 해서 양도세 전액을 내는 것은 아닙니다.
12억 원 초과분에 대해서만 과세가 적용되고, 양도차익 전체가 아닌 비율만큼의 금액에 세금이 부과되므로 정확한 계산법을 알고 접근하면 절세 효과는 매우 큽니다.
양도 전에는 반드시 다음을 체크하세요.
✅ 양도가액이 12억 초과인지
✅ 보유기간과 실거주 요건 충족 여부
✅ 공동명의 여부 및 각자의 지분
✅ 장기보유특별공제 적용 가능 여부
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