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신고가 아닌 ‘실제 거래 금액’으로 세금 계산하는 방법
부동산을 팔고 양도차익이 발생했다면, 가장 먼저 확인해야 할 것은 양도소득세 계산 기준입니다.
과거에는 공시가격이나 기준시가를 활용하는 경우도 있었지만, 현재는 대부분의 부동산 거래가 '실거래가 기준'으로 과세됩니다.
이제는 계약서에 적힌 실제 거래 금액(양도가액)을 바탕으로 세금이 산출되므로, 거래 전후에 증빙자료를 꼼꼼히 챙기는 것이 필수입니다.
실거래가 기준이란?
실거래가 기준이란, 부동산 거래 시 실제로 주고받은 금액(양도가액)을 기준으로 취득가와 차익을 계산해 세금을 매기는 방식입니다.
| 구분 | 기준 |
| 과거 방식 | 기준시가 또는 공시가격 사용 가능 |
| 현재 방식 | 실거래가 의무 적용 (계약서 기준) |
※ 기준시가로 세금을 줄이던 방식은 현재 대부분 허용되지 않으며, 실거래가를 반드시 반영해야 합니다.
실거래가 기준 양도소득세 계산 공식
양도소득세는 다음 공식을 기준으로 계산됩니다.
양도소득세 = (양도가 - 취득가 - 필요경비 - 공제항목) × 세율
- 양도가액: 실제 매도 금액 (매매계약서 기준)
- 취득가액: 실제 매입 금액 (계약서 기준)
- 필요경비: 중개수수료, 취득세, 리모델링 비용 등
- 공제항목: 기본공제 250만 원, 장기보유특별공제 등
- 세율: 과세표준에 따라 6%~45% 누진세율 적용
실전 예시로 이해하는 계산법
<조건>
- 취득가: 4억 원
- 양도가: 8억 원 (실제 매도 금액)
- 필요경비: 2천만 원 (중개수수료, 리모델링 등)
- 보유기간: 10년
- 장기보유특별공제: 70%
<계산 순서>
- 양도차익 계산
→ 8억 - 4억 - 0.2억 = 3.8억 원 - 장기보유특별공제 적용
→ 3.8억 × (1 - 0.7) = 1.14억 원 - 기본공제 차감
→ 1.14억 - 250만 원 = 1.115억 원 - 세율 적용 (24% 추정)
→ 세금 약 2,676만 원
※ 세율은 과세표준에 따라 누진 적용되므로 구간별 확인이 필요합니다.
실거래가 기준이 중요한 이유
| 항목 | 이유 |
| 거래 투명성 | 실거래가 기준으로 정부가 과세자료 확보 가능 |
| 탈세 방지 | 기준시가보다 낮은 허위 신고 차단 |
| 세무조사 대응 | 계약서와 금액이 불일치하면 소명 요구 가능성 존재 |
| 과세 정확성 | 실질 양도차익에 대한 공정한 과세 실현 |
실거래가 신고 의무
부동산을 매매한 경우, 30일 이내 실거래가 신고가 의무입니다. 이는 등기 이전과는 별개로 이루어지는 절차이며, 국토교통부 실거래가 시스템에 등록되며 국세청으로 자동 통보됩니다.
- 허위 신고 시 과태료 최대 500만 원
- 거래일 기준 30일 이내 신고 필수
실거래가 기준으로 계산할 때 주의사항
- 양도 시점의 계약서가 핵심
- 계약서 금액이 양도가액의 기준이 되므로 반드시 원본 보관
- 입금 내역과 계약서 일치 여부 확인
- 계좌이체 명세, 잔금 입금 내역이 계약서와 다르면 소명 요구 가능성 있음
- 중개업소를 통한 거래라도 본인 확인 필요
- 실거래가 증빙 책임은 결국 본인에게 있음
- 지방세 계산도 실거래가 기준
- 양도소득세뿐 아니라 취득세, 등록세 등 지방세 산정에도 동일 적용
국세청 홈택스를 활용한 실거래가 기준 양도세 계산
국세청 홈택스에서는 실거래가 기준 양도세를 직접 시뮬레이션할 수 있는 자동 계산기를 제공합니다.
사용 방법
- 홈택스 접속
- [양도소득세 자동계산]
- 양도가액, 취득가액 모두 실거래가로 입력
- 필요경비, 장기보유공제 등 입력
- 자동 세액 산출 → 결과 확인 및 출력 가능
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 실거래가를 증명할 자료는 무엇이 있나요?
A. 매매계약서, 잔금 입금 내역, 통장 거래 내역, 잔금 영수증 등이 주요 증빙자료입니다.
Q. 공시지가보다 낮게 팔았는데 문제가 되나요?
A. 실거래가가 시장 가격보다 현저히 낮은 경우, 국세청에서 소명 요청이 들어올 수 있습니다. 정당한 사유를 입증해야 합니다.
Q. 계약서 금액과 실제 수령 금액이 다르면요?
A. 탈루로 간주될 수 있으며, 세무조사 및 과징금 대상이 될 수 있습니다. 반드시 계약서와 실거래가가 일치해야 합니다.
마무리
양도소득세는 실거래가 기준으로 계산해야 정확합니다.
공제 혜택을 제대로 받기 위해서라도 계약서, 입금 내역, 중개수수료 영수증 등 거래 관련 자료를 철저히 정리해두어야 합니다.
부동산을 매도했다면 국세청 홈택스에서 직접 시뮬레이션하고, 신고 전 세액을 꼭 확인하세요.
지금 바로 실거래가 기준으로 양도세 계산해보세요
→ 국세청 홈택스 양도소득세 계산기 바로가기