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2025년부터 달라진 세율, 거래 전 반드시 확인하세요
분양권도 더 이상 세금 사각지대가 아닙니다.
이제는 실질적인 주택처럼 간주되어 높은 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 특히 2021년 세법 개정 이후 분양권은 주택 수에 포함되며, 양도소득세 중과세율이 적용되기 때문에 매도 전 철저한 사전 검토가 필요합니다.
분양권도 양도소득세 과세 대상입니다
과거에는 분양권 거래 시 세금 부담이 비교적 낮았지만, 이제는 세법상 ‘부동산에 관한 권리’로 간주되어 양도세 과세 대상에 포함됩니다.
완공 전 분양권 상태에서는 별도의 고정 세율이 적용되며, 보유 기간이 짧을수록 더 높은 세율이 적용됩니다.
2025년 기준, 분양권 양도 시 양도소득세 주요 기준
| 항목 | 내용 |
| 과세 대상 | 1년 이상 보유 후 양도 시 과세 |
| 보유 1년 미만 | 양도차익의 70% 고정 세율 적용 |
| 보유 1년 이상 | 양도차익의 60% 고정 세율 적용 |
| 양도차익 계산 기준 | 실거래가 기준 (실지급가액) |
| 필요경비 공제 | 중개수수료, 계약금 반환 수수료 등 일부 공제 가능 |
※ 분양권은 입주 전까지는 주택이 아닌 ‘권리’로 간주되며, 완공 이후에는 실제 주택으로 전환되어 일반 주택처럼 과세 방식이 달라집니다.
분양권 양도세 계산기 사용 방법
국세청 홈택스에서는 분양권 거래도 포함된 양도소득세 자동 계산기를 통해 예상 세금을 무료로 계산할 수 있습니다.
<사용 절차>
- 홈택스 사이트 접속
- [양도소득세 자동계산] 선택
- 거래 자산 종류에서 "기타 자산(분양권)" 선택
- 취득가액, 양도가액, 보유 기간 입력
- 필요경비(중개수수료 등) 입력
- 계산 결과 확인 (양도소득세 + 지방소득세)
예시로 이해하는 분양권 양도세
- 분양권 매입가: 5억 원
- 양도가액: 6억 5천만 원
- 보유기간: 1년 미만
- 양도차익: 1억 5천만 원
<세금 계산>
- 양도소득세: 1억 5천만 원 × 70% = 1억 500만 원
- 지방소득세(10%): 1,050만 원
- 총 납부세액: 약 1억 1,550만 원
※ 실거래가 및 필요경비에 따라 최종 세액은 달라질 수 있습니다.
분양권 거래 시 절세 전략
분양권을 거래할 계획이라면 다음 사항을 미리 체크해보세요.
- 1년 이상 보유 후 매도
→ 세율이 70%에서 60%로 낮아짐 - 필요경비 증빙 확보
→ 중개수수료, 위약금, 해약금 등 가능한 항목은 반드시 영수증 등 증빙 필요 - 부부 공동명의 분양권
→ 지분에 따라 세금이 분산될 수 있어 유리 - 주택 전환 시점 확인
→ 분양권이 실제 주택으로 전환되기 전·후에 따라 과세 방식이 달라짐
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 분양권도 1세대 1주택 비과세 대상이 되나요?
A. 아닙니다. 분양권은 완공되기 전까지는 주택으로 인정되지 않기 때문에, 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않습니다.
Q. 분양권 매도 후 새 아파트에 입주하면 2주택자가 되나요?
A. 경우에 따라 ‘일시적 2주택’으로 인정받을 수 있지만, 세법상 명확한 해석이 필요하므로 주의가 필요합니다.
Q. 분양권을 팔지 않고 실입주하면 양도세는 어떻게 되나요?
A. 준공 후에는 실제 주택으로 전환되어 일반 주택처럼 보유 및 거주 기간에 따라 양도세가 과세됩니다.
마무리: 분양권 거래 전 반드시 세금 시뮬레이션 하세요
분양권은 일반 주택보다 더 높은 세율이 적용되는 자산입니다. 수익만을 보고 거래를 결정했다가는 예상보다 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
가장 안전한 방법은 계약 전에 국세청 양도세 계산기를 활용하여 자신의 상황에 맞는 세금 부담을 미리 계산하는 것입니다.
지금 바로 시뮬레이션 해보세요.
→ 국세청 홈택스 양도소득세 계산기 바로가기
