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1주택자·다주택자·단기보유자까지 완벽 가이드
부동산을 팔 때 내야 하는 양도소득세, 세율 구조를 정확히 이해하지 못하면 생각보다 훨씬 많은 세금을 낼 수 있습니다. 이 글에서는 2025년 기준으로 달라진 양도소득세 세율표를 중심으로, 주택 보유 수와 보유 기간에 따른 실질 세금 부담을 사례와 함께 설명합니다.
양도소득세 기본 개념부터 정리하기
양도소득세는 부동산을 매도하여 발생한 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다. 이 세금은 누진세 구조를 가지며, 다음과 같은 요소에 따라 달라집니다.
- 양도차익의 크기
- 주택 보유 수
- 보유 기간
- 조정대상지역 여부
또한 장기보유특별공제와 기본공제를 활용해 실질 세금을 줄일 수 있습니다.
2025년 기준 기본 양도소득세 세율표 (1주택자 및 일반 보유자)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 1,200만 원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,200만 ~ 4,600만 원 | 15% | 108만 원 |
| 4,600만 ~ 8,800만 원 | 24% | 522만 원 |
| 8,800만 ~ 1억 5천만 원 | 35% | 1,490만 원 |
| 1억 5천만 ~ 3억 원 | 38% | 1,940만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% | 2,540만 원 |
| 5억 초과 | 45% | 3,540만 원 |
※ 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만 원)
조정대상지역 다주택자 세율 (중과 적용)
조정대상지역 내에 2주택 이상을 보유한 경우, 기본 세율에 다음과 같은 중과세율이 추가로 적용됩니다.
| 구분적용 | 세율 |
| 조정지역 2주택자 | 기본세율 + 20%포인트 |
| 조정지역 3주택 이상 | 기본세율 + 30%포인트 |
예를 들어, 기본세율이 35%인 과세표준 구간이라면
→ 실제 적용 세율은 35% + 30% = 65%가 됩니다.
양도차익의 절반 이상이 세금으로 나갈 수 있으므로 사전 계산이 매우 중요합니다.
단기보유 주택 세율 (2년 미만 보유 시)
보유 기간이 짧은 주택은 별도의 고정 단일 세율이 적용됩니다.
| 보유 기간 | 세율 |
| 1년 미만 | 70% |
| 2년 미만 | 60% |
다주택자가 아니더라도, 보유 기간이 짧으면 일반적인 중과세율보다 높은 세율이 적용될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
장기보유특별공제의 활용
양도소득세에서 세율만 낮아지는 것이 중요한 것이 아닙니다. 공제를 얼마나 받을 수 있느냐가 실질 세금 부담을 결정짓는 핵심입니다.
- 10년 보유 + 10년 실거주 시 최대 80% 공제 가능
- 공제가 많을수록 과세표준이 낮아져, 낮은 세율 구간에 적용됨
예를 들어 양도차익이 2억 원이라면,
80% 공제 → 과세표준 4천만 원
→ 15% 세율 구간 적용 → 실효세율 급감
실전 예시로 보는 세금 계산
<예시 1. 일반 1주택자 (장기보유)>
- 양도차익: 1억 원
- 장기보유공제: 40% (4천만 원)
- 기본공제: 250만 원
- 과세표준: 5,750만 원
- 적용 세율: 24%
- 누진공제: 522만 원
- 세금: 약 1,100만 원
<예시 2. 2년 미만 단기보유>
- 양도차익: 1억 원
- 장기보유공제 및 기본공제 없음
- 적용 세율: 60% 고정
- 세금: 6천만 원
보유기간 차이만으로도 수천만 원의 세금 차이가 발생합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2주택자인데 중과세율이 적용되지 않을 수도 있나요?
A. 네. 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우 중과세율이 적용되지 않습니다. 보통 새 주택을 취득한 후 1~2년 이내에 기존 주택을 처분하면 중과를 피할 수 있습니다.
Q. 중과세율과 단기보유세율 중 어떤 것이 우선 적용되나요?
A. 단기보유세율이 먼저 적용됩니다. 즉, 보유기간이 짧으면 다주택 여부와 관계없이 단기보유세율이 우선입니다.
Q. 실제 세금을 미리 계산해볼 수 있나요?
A. 가능합니다. 국세청 홈택스의 양도소득세 계산기를 통해 자신의 상황에 맞는 예상 세금을 자동으로 계산할 수 있습니다.
마무리: 지금 내 상황에 맞는 세율을 확인하세요
양도소득세는 단순히 부동산을 팔아서 생긴 이익에만 과세되는 것이 아닙니다. 주택 수, 보유 기간, 공제 여부 등 다양한 요소가 결합되어 실제 세금이 결정됩니다. 세율표를 기반으로 정확한 사전 계산이 필수입니다.
