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증여 후 양도소득세

오리진인폼 2025. 5. 22. 22:30

증여받은 집을 팔면 세금이 더 나올까?

부동산을 증여받은 뒤 매도하면, 양도소득세 계산 방식은 일반적인 매도와 다릅니다. 많은 분들이 “증여니까 세금이 줄어들지 않을까?”라고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다.
양도소득세 계산 시 ‘취득가액’은 증여 당시의 기준시가로 계산되며, 이는 일반적으로 실거래가보다 낮습니다. 그 결과 양도차익이 크게 잡히고, 세금 부담은 더 커질 수 있습니다.

특히 증여 후 바로 매도하는 경우, 장기보유특별공제나 실거주 비과세 요건 등을 충족하지 못하므로 절세 혜택 없이 수천만 원의 세금을 부담하게 될 수 있습니다.

증여 후 양도소득세 계산 방식

양도소득세는 다음과 같은 공식으로 계산됩니다.

양도소득세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 공제항목) × 세율

여기서 취득가액은 증여 당시의 기준시가를 기준으로 계산됩니다.
즉, 실거래가로 구입한 부동산처럼 구입가를 인정받는 것이 아니라, 증여 당시 공시된 시세 또는 감정가액을 기준으로 하다 보니 양도차익이 과도하게 커지는 구조입니다.

예시로 보는 세금 차이

증여 당시 기준시가: 3억 원
매도 시 양도가: 7억 원
필요경비 및 공제: 5천만 원

→ 양도차익: 3억 5천만 원
→ 적용 세율에 따라 약 6천만~8천만 원의 양도소득세 발생

만약 동일한 아파트를 본인이 직접 5년 이상 보유하고 매도했다면, 장기보유특별공제 등의 혜택을 적용받아 세금이 2천만 원 수준으로 줄어들 수도 있습니다.

즉, 증여 후 바로 매도할수록 손해가 커지고, 보유 기간과 실거주 여부가 절세의 핵심입니다.

절세를 위한 증여 후 매도 전략

<최소 2년 이상 보유 후 매도>

증여받은 부동산은 증여일을 기준으로 보유 기간이 새로 시작되며, 2년 미만 보유 시 단기 양도세율(40~70%)이 적용됩니다.
2년 이상 보유해야 기본세율(6~45%)로 전환되므로, 최소 보유 기간을 확보하는 것이 첫 번째 전략입니다.

<실거주 요건 충족 시 비과세 가능>

조정대상지역에 위치한 주택이라면, 2년 이상 실거주할 경우 1가구 1주택 비과세가 적용될 수 있습니다.
단, 증여로 인해 2주택 이상이 되는 경우에는 중과세율이 적용될 수 있으므로 주택 수 확인이 필수입니다.

<증여자의 보유 기간 승계 가능 여부 확인>

특정 조건을 만족하면, 증여자의 보유 기간을 승계해 장기보유특별공제를 적용할 수도 있습니다.
이 조건은 직계존속 등 특수관계자 간 무상증여일 경우 가능하며, 세법 해석이 복잡하므로 세무전문가의 확인이 필요합니다.

증여 후 양도소득세 계산기 활용법

국세청 홈택스에서는 증여 취득가 기준을 반영한 양도세 자동계산기를 제공합니다. 복잡한 조건을 자동으로 적용해 시뮬레이션할 수 있어 매우 유용합니다.

국세청 홈택스 접속
‘양도소득세 자동계산’ 선택
‘증여 취득’ 항목 체크
취득가(기준시가), 양도가, 보유 기간 입력
자동으로 세액 확인

* 팁: 증여 전후로 시뮬레이션을 비교해보면, 매도 시점에 따른 세금 차이를 명확하게 파악할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 부모에게서 아파트를 증여받고 1년 후 매도하면 어떻게 되나요?
A. 2년 미만 보유에 해당되므로 단기 양도소득세율(최대 70%)이 적용되어 세금 부담이 매우 큽니다.

Q. 증여 후 바로 파는 건 무조건 손해인가요?
A. 대부분의 경우 손해입니다. 보유 2년 이상 + 실거주 2년을 충족하면 비과세 또는 공제 혜택을 받을 수 있어 절세에 유리합니다.

Q. 증여세와 양도소득세를 둘 다 내야 하나요?
A. 아닙니다. 증여세는 증여 시 납부, 양도소득세는 매도 시 별도로 납부하게 됩니다. 두 세금은 시기와 과세 기준이 다릅니다.

마무리

증여는 상속보다 빠르고 계획적으로 활용할 수 있는 부동산 이전 방법이지만, 증여 후 곧바로 매도하면 오히려 ‘세금 폭탄’이 될 수 있습니다.
매도 전에는 반드시 증여 당시 기준시가로 계산한 양도소득세를 시뮬레이션하고, 보유 기간, 실거주 여부, 주택 수 요건을 정확히 확인해야 합니다.

세금은 알고 준비하면 줄일 수 있습니다. 계산기 활용과 세무 전문가 상담을 병행하면, 증여도 절세 전략이 될 수 있습니다.