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부부 공동명의 양도세 계산

오리진인폼 2025. 5. 22. 16:30

세금 줄이려면 단독보다 공동명의가 유리할까?

부동산을 취득할 때, ‘공동명의로 하면 세금이 줄어든다’는 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다.
특히 양도소득세 측면에서 부부 공동명의는 절세 전략의 핵심 수단이 될 수 있습니다. 그러나 모든 상황에서 공동명의가 유리한 것은 아닙니다.
지분 비율, 주택 가격, 배우자의 소득 여부 등 다양한 변수에 따라 오히려 세금이 늘어날 수도 있습니다.
이번 글에서는 부부 공동명의 양도소득세의 계산 방식부터 절세 효과, 주의사항까지 자세히 설명드립니다.

부부 공동명의 양도세 계산의 기본 개념

부동산을 공동명의로 소유하고 있다면, 양도소득세는 각자의 지분에 따라 나눠서 계산됩니다.

예를 들어, 5:5의 공동 지분이라면 양도차익도 절반씩 나눠 계산되고, 개별 과세표준이 낮아져 세율 부담이 줄어듭니다.

이러한 구조는 누진세율 방식을 적용하는 양도소득세의 특성상, 고가의 주택일수록 절세 효과가 커지게 됩니다.

공동명의와 단독명의 비교 예시

1. 단독명의일 경우

양도차익: 3억 원
과세표준: 3억 원
적용 세율: 약 35%
예상 세금: 약 8,000만 원

2. 부부 공동명의(50:50)일 경우

양도차익: 각각 1.5억 원
과세표준: 각 1.5억 원
적용 세율: 약 24%
각자 세금: 약 3,600만 원
총 세금: 약 7,200만 원

→ 세금 약 800만 원 절감 효과

이처럼 고가의 주택일수록 세율 구간이 낮아지면서 총 납부세액을 효과적으로 줄일 수 있습니다.

부부 공동명의의 절세 효과 요약

세율 누진구조 분산
고액 양도차익을 둘로 나누면 개별 과세표준이 낮아져
고세율 구간을 피할 수 있습니다.
기본공제 각자 적용
양도소득세 기본공제 250만 원을 각자 따로 적용할 수 있습니다.
장기보유특별공제도 지분별로 적용
공동보유 기간이 동일하다면, 공제율도 각각의 지분에 따라 적용됩니다.
절세 효과가 클수록 활용 가치 상승
고가 아파트, 다주택자, 상속·증여 이전 단계에서 특히 유리합니다.

공동명의가 항상 유리한 건 아니다

공동명의가 모든 경우에 절세 효과를 주는 것은 아닙니다.
다음과 같은 상황에 따라 오히려 불리할 수 있습니다.

한쪽 배우자가 무소득자일 경우,
종합소득세 합산 시 부담 증가 가능
취득세나 재산세는 공동명의 시 더 높아질 수도 있음
지분 이전 시 증여세 발생 가능성
특히 기존 단독명의를 매도 직전에 공동명의로 변경하면
무상 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.
매도 시 지분 정리 복잡성
공동명의는 매도 시 서류 절차가 복잡하고,
지분 비율에 따라 배분 기준도 달라집니다.